リートの新規上場が出てきました。前回は2025年8月に霞ヶ関ホテルリートでしたので約1年ぶりの上場となります。その前は4年ほどリート出てなかったですし、もう新規リートはなかなか出にくい情勢でしょうか？
「戸建賃貸住宅に特化」というのが目新しい部分です。保有アセットは全て戸建て賃貸になります。住宅価格も高騰していますし、墓じまいから家じまいなんて事もあるので、家も買えない、持たないなんて時代ですね・・・。
想定価格は1口10万円。主幹事は野村證券です。
吸収金額が想定価格ベースで544億円で、東証リート上場のやや規模の大きなIPOです。
目論見書を見ていきましょう。見出し部分にまとめてないので画像を抜粋していきます。
ポートフォリオ概要です。平均鑑定NOI利回りは5.1％とそこそこ平均的です。先に述べた通り戸建て賃貸が100％です。現在の物件数は2,225物件になります。戸数が多いのは二世帯物件などもあるのかも知れません。平均築年数2.7年というのは結構新しい物件が多いようですね。
物件エリアは首都圏の都心部、郊外に集中しています。都心部に通勤可能範囲で家を買うならということで、オープンハウスの対象地域ですが、実際にオープンハウスが建てた家を賃貸として運用している物件が多いですね。
細かい条件も載っています。郊外に行くほど、駅から遠いほど敷地面積を広げて価値を担保していそうです。都心部で条件が良い戸建てを買おうとすると、もう手が届かないほど価格が高騰しています。また、別に家を持ちたいという欲求も最近の多死社会で家が負の資産として見えてきているので減っています。その時代背景から、戸建て賃貸という選択が増えてきてはいそうです。
運営体制です。リートにすることで物件の運用から、入居者サービス。修繕やメンテナンス事業まで仕事にしています。それだの全ての仕事も包括的に請け負うことで低コスト化、高収益化を図ります。スポンサーの大元がケネディクスになります。
それぞれの分野を請け負う事業者も書かれています。東急住宅リース、メンテナンス会社と資本提携、スマートホームの安定供給も提携によって実現していますね。
注目ポイントの一つとなりそうなのは、リートが戸建賃貸特化型という点です。そこで従来型の賃貸マンションリートと比較資料があります。坪単価は安くなる、経費率も低い、ターンオーバー率も低いということで比較的長く契約してくれるのが戸建賃貸のメリットでしょうか？サービスサイトを見ても「持ち家じゃないという自由」というキャッチコピーで、これからの世代が感じてそうな理想を追求していますね。
リートですので基本的には初値ギャップで儲けようという代物ではありません。初値が上昇する可能性については、戸建賃貸特化型リートが初物ということで人気が出るかという部分ですが、今のリートIPOの地合いがそのような雰囲気ではないので怪しいですね。主幹事も野村證券でやや強気の販売姿勢で来るとすれば、ちょっと高い買い物になってしまう気がしなくはないですね。
気になっているなら上場後からでも十分間に合いそうです。なお、投資口優待がありますが、3口保有で銀座のホテルの割引券2,000円分です。残念ながら余り価値は感じません。
初値予想もお願い致します。